关于转发财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》转发给

关于转发财政部 国家税务总局《关于土地增值税若干具体问题的通知》

公告

各区县财政局、地税局、各分局、市局直属单位：

财政部 国家税务总局财税字〔1995〕48号《关于征收若干特定土地增值税的意见》

现将《关于印发条例的通知》转发给你们，结合本市具体情况，现补充通知如下，请共同贯彻执行

实施。

一、关于新房和旧房的定义

使用一年以上的物业均为旧楼。

2、房地产开发企业收取的费用按当地政府规定如何计征土地增值税。

房地产开发企业在销售房屋过程中收取的费用，作为转让收入征税的，扣除项目

项目金额时，仅允许扣除主要市政费用。四源费、用电权费、绿化费。

财政部 国家税务总局关于土地增值税若干具体问题规定的通知

（财税字[1995]年第48号）

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局

长春税务学院扬州培训中心局：

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）和《中国

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《条例》）的规定，土地增值税

增值税的一些具体问题规定如下：

一、关于房地产投资、合资企业征税与免税问题

房地产投资、合资，投资、合资方以土地（房地产）作为作价

以共同经营为条件向被投资或合营企业入股或转让不动产的，暂予豁免

征收土地增值税。投资、合资转让上述房地产的，征收土地增值税。

二、关于合作建房的税收和免税问题

如一方出地，另一方出资，双方合作建房，建成后按比例分割供个人使用，暂时

免征土地增值税；竣工后转让的，征收土地增值税。

三、关于企业并购转让房地产的征税免税问题

企业合并，被合并企业将不动产转让给被合并企业的，暂免征收土地

增值税。

四、关于细则中“赠与”的范围

细则所称赠与是指以下情形：

（一）房屋或者土地使用权人将房屋产权或者土地使用权赠与直系亲属的

属于或承担直接抚养义务的。

(2) 通过中国非营利性社会组织取得的不动产和土地使用权人，国家

国家机关转让房屋产权、民政等社会福利事业。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、

中国红十字会减灾委员会、中国残疾人联合会、全国老龄基金会、老区促进会

以及民政部门批准的其他非营利性公益组织。

五、关于个人房屋交换的税收和免税问题

个人之间自有住宅房产交换，土地经当地税务机关核定后可免税

增值税。

六、关于地方政府如何要求房地产开发企业代征土地增值税的问题

问题

县级以上人民政府要求房地产开发企业在房屋销售过程中收取的各项费用

如果收取的费用包含在房价中并向购房者收取，可以作为房产的转让

应纳税所得额; 如果收取的费用不包含在房价中，而是与房价分开收取，则可能不会

作为房地产转让所得。

对于作为转移收入征税的代收手续费，在计算扣除项目金额时可以扣除。

但不得作为加计扣除20%的基础；收取的费用不作为房地产转让收入征税

是的，在计算增值额时不允许扣除代收手续费。

七、关于新房和旧房的定义

新建筑是指建造后尚未使用的房产。使用一定时间或达到一定磨损程度的

房产都是老房子。使用时间和磨损标准由省、自治区、直辖市财政厅（局）制定。

和地方税务局。

八、关于扣除项目金额中的利息费用如何计算

（一）利息浮动幅度按照国家有关规定执行，超过浮动幅度的部分不得

扣除;

（二）超过贷款期限的利息和罚息部分不得扣除。

九、关于计算增值时扣除已缴纳的印花税

实施细则允许减免的印花税是指房地产转让时缴纳的印花税。房地产

根据《建筑业和房地产开发企业财务制度》的有关规定，开发企业缴纳的印花税

计入管理费用并相应扣除。其他土地增值税纳税人正在计算土地增值税

纳税时间允许扣除转让时支付的印花税。

十、关于旧房转让抵扣项目数额如何确定的问题

转让旧房屋的，应当支付房屋、建筑物的评估价款和取得土地使用权所支付的地价款。

按照国家统一规定缴纳的资金和相关费用，以及在划转环节缴纳的税金作为项目资金抵扣

征收土地增值税额。未缴纳土地出让金或取得土地使用权时无法提供已缴纳土地出让金的

没有缴费凭证的，不得扣除为取得土地使用权而支付的款项。

十一、关于已缴纳的契税在计税时是否可以抵扣的问题

个人购买的房地产再转让，购买时已缴纳的契税，在旧房屋、建筑物内缴纳。

该因素已计入评估价，在计征土地增值税时不视为“与房地产转让有关”。

相关税费”予以扣除。

12.关于评估费在计算增值额时是否可以扣除的问题

纳税人在转让旧房屋、建筑物时，由于需要计算纳税额，需要对房产进行评估。

评估费允许在计算附加值时扣除。隐瞒，虚假

按房地产评估价计征的土地增值税估价

计算土地增值税时不得扣除费用。

十三、关于建造普通标准住宅和从事其他类型房地产开发的税费计算问题

纳税人建造普通标准住宅和从事其他房地产开发的，分别计算增值额。不要

单独计算增值额或者不能准确计算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用本办法。

第8条(a)项的免税规定。

十四、关于预售房地产取得的收入是否申报征税的问题

根据细则规定，纳税人工程竣工结算前转让不动产取得的收入北京一般纳税人公司转让，可以

预征土地增值税。具体办法由省、自治区、直辖市地方税务局根据当地实际情况制定。

制定。因此，对于纳税人预售房地产所得，当地税务机关规定预征土地增加

增值税北京一般纳税人公司转让，纳税人到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预缴，待办

决算后，退多赔少；地方税务机关规定不预征土地增值税的，也应当在取得所得时缴纳。

首先向税务机关登记或备案。

15.关于分期收到的外币收入如何折算成人民币的问题

取得的收入为外币的，按细则规定，以取得收入之日或当月的第一天为准

以国家公布的市场汇率折算为人民币，用于计算土地增值税税额。分期付款

以支付方式取得的外币收入，还应当按照实际收到之日或者收到当月的第一天国家公布的市场汇率折算。

人民币。

16. 关于报税期限的问题

根据《条例》第十条、第十二条和《实施细则》第十五条的规定，税务机关核准的纳税期限

但纳税人签订不动产转让合同后，应办理不动产权属转移（即过户登记）

手术前。

十七、关于财政部、国家税务总局《关于1994年1月1日以前签订的发展协定和发展协定的规定》

适用范围

问题。

该通知的适用范围仅限于房地产开发企业转让新建房地产。

房地产开发企业、房地产开发企业转让存量房地产不适用本规定。

1995 年 5 月 25 日