预付的房租怎么做账_租房诉讼期间预付的房租

售后租回交易的财税处理及税务风险管控

彭怀文

售后回租是租赁业务的一种特殊形式，是指卖方（也称承租人）出售资产后，从买方（也称出租人）手中租回资产，习惯上称为“售后回租”。

对于售后回租业务的销售行为，新租赁准则首先要求资产转让按照《企业会计准则第14号——收入》分类为销售； 而旧的租赁准则并未强调这一点，但一般的理解是，售后回租如果承租人（卖方）构成经营租赁则为销售，构成融资租赁则不属于销售.

旧准则要求，对于售后租回业务，承租人和出租人均应根据租赁的分类标准判断售后租回交易，确认其属于融资租赁还是经营租赁。 同样，税收也分为经营租赁和融资租赁。

新租赁准则取消了承租人经营租赁和融资租赁的分类，要求在租赁开始日确认使用权资产和租赁负债，短期租赁和低价值资产租赁除外。

税收待遇与旧标准比较接近，与新标准的税收差异较大。 下面主要用新准则对财税处理和税收风险管控进行说明。

(一)售后租回交易中转让资产构成销售的承租人财税处理

根据新租赁准则的规定，对于售后租回业务，首先需要判断出卖人（承租人）的资产转让是否符合收益准则的规定，是否属于出售。

下面以案例说明售后租回交易中的资产转让属于销售的财税处理和税收风险管控。

[案例7-10]售后租回交易中的资产转让属于销售的财税处理和税收风险管控

信息：是以房地产开发为主的综合性企业，自2019年起执行新租赁准则。2019年6月，公司开发的一批酒店式公寓对外销售，并于同时，与购房者签订售后回租合同。 回租后预付的房租怎么做账，集团将用于经营公寓式酒店。

合同摘要信息如下：

1、销售酒店式公寓500套，销售总额5500万元（不含税）。

2、租期为10年，即自2019年7月1日至2029年6月30日，合同期满后，经协商可续租。

3.租金：按房屋购买价格计算，前5年租金为房屋购买价格的5%，后5年租金为房屋购买价格的6%房子。 租金约定为不含税金额，税额按出租人开具的增值税专用发票上注明的税额计算。 租金支付日为租赁期内每年的7月1日，分10期支付。 假设租金水平与签订租赁合同时的市场水平一致。

相关信息：

1、本批次酒店式公寓开发产品入账，账面价值3000万元。 没有做降价准备，之前也没有预售。

2、2019年6月起进行装修，至2019年9月竣工交付。公寓酒店将于国庆期间开始试营业。 装修支出共计1500万元（不含税），取得可抵扣进项税90万元。

3、本集团对外销售房屋适用9%的增值税税率为一般计税办法； 7月1日支付首笔租金，取得购房者（出租人）在酒店所在地税务机关开具的增值税专用发票。 增值税 专用发票注明总额275万元，税额13.75万元。

4、签订租赁合同时增量贷款利率为6%。

假设本案例只考虑增值税和企业所得税，不考虑其他税种； 使用权资产的折旧采用直线法计提折旧，不计提残值。

问：2019年售后回租的财税处理及税务风险管控

[分析] 1.产品销售和开发过程中的财税处理

（一）收入确认

借款：银行存款5995万元

贷：主营业务收入5500万元

应交税费-应交增值税（销项税）495万元

（2）结转费用

借：主营业务成本3000万元

贷款：3000万元用于产品开发

（三）税收待遇和税收关联差异分析

销售过程中，税收一律处理，不存在税收差异。

2、售后回租期间的财税处理

（一）会计处理

根据租赁合同，前5年租金为275万元/年，后5年租金为330万元/年。 按增量贷款利率贴现：

2019年7月1日租金现值=275×[1+(P/A,6%,4)﹞+330×﹝1+(P/A,6%,4)﹞×(P/F, 6%,5),通过查询年金现值系数表和复利现值系数表预付的房租怎么做账，可得：

现值=275×4.4651+330×4.4651×0.7473=2329.04万元

借：固定资产-使用权资产2329.04万元

贷：长期应付款-租赁负债2329.04万元

（二）税收待遇和税收关联差异分析

本案的租赁，根据税法，属于经营租赁，因此在租赁期开始日无需办理，暂不存在税收差异。

3、房屋装修的财税处理

（一）会计处理

房屋装修是房屋投入使用前的必要条件，应计入使用权资产价值。 但考虑到酒店行业的特殊性，装修的使用寿命不超过5年，预计在租赁期内会进行二次装修。 因此，2019年度发生的装修费用应单独列示为“长期待摊费用”，在下次装修前的预计期间内摊销。

借：长期待摊费用1500万元

应交税费-应交增值税（进项税）90万元

装修预计使用年限为5年，则2019年度摊销额=1500×3/（5×12）=75万元。

借：管理费75万元

贷：长期待摊费用75万元

（二）税收待遇和税收关联差异分析

根据《企业所得税法》第十三条：“在计算应纳税所得额时，企业发生的下列费用，作为长期待摊费用，按照规定摊销，准予扣除： (1)已足额计提折旧的 (2)租入固定资产的改建费用； (3)固定资产的大修费用； (4)其他应计入长期待摊费用的费用。”

《企业所得税法实施条例》第六十八条第一款：企业所得税法第十三条第（一）项、第（二）项所称固定资产改造支出，是指房屋或建筑物结构的变化。 , 为延长使用年限发生的支出等

《企业所得税法实施条例》第六十八条第二款：企业所得税法第十三条第（二）项规定的费用，按照企业所得税法约定的剩余租赁期限分期摊销。合约。

因此，2019年度发生的出租房屋装修装修费用应于2019年10月1日至2029年6月30日期间（即9年9个月内）摊销，每月摊销额=1500/（9×12+ 9)=128,200元，2019年度税法摊销额=12.82×3=384,600元。

因此，对于装修摊销，在税务处理上存在差异，需要进行税务调整。

4、租金支付的财税处理

（一）会计处理

借：长期应付款-租赁负债275万元

应交税费-应交增值税（进项税）13.75万元

借款：银行存款288.75万元

说明：由于2019年为租赁期开始日支付的第一年租金，为预付年金，不计提融资利息。 从第二年开始，在支付租金之前将产生融资利息。

（二）税务处理

本案租赁根据税法判断为应税经营租赁，所支付的租金可在租赁期内按直线法直接摊销抵扣。 因此，2019年税前可抵扣租金=275×6/12=137.5万元。

因此，租金支付的财税处理存在税收差异，需要进行税收调整。

5、租赁房屋折旧的财税处理

（一）会计处理

按照预计使用寿命计提折旧。 假设中途翻新装修需要3个月，加上初期装修需要3个月，可使用时间预估为9年6个月。 因此，月折旧额=2329.04/(9×12+6)=20.43万元； 2019年实际使用3个月，折旧额=204,3×3=61.29万元。

借：管理费用-折旧费用 61.29万元

借款：累计折旧61.29万元

（二）税收待遇和税收关联差异分析

由于本案租赁在税收上属于经营租赁，根据税法规定，经营租赁的固定资产不能计提折旧，因此在会计上计提的折旧额不能在税前扣除。

6.税收调整

将上述财税处理情况与表7-5-16进行比较，可以看出2019年应进行纳税调整的项目。

下面以填写企业所得税申报表的方式说明税收调整的过程。

第一步：填写“资产折旧、摊销及税费调整明细”，如表7-5-17所示：

第二步：填写“税收调整项目明细表”，如表7-5-18所示：

七、税务风险描述及控制

(1) 执行新租赁准则后，会计处理和税务处理可能存在差异。 要区分存在的税收差异，按规定进行税收调整。

（2）在税务局逐笔登记差异，申报时核对是否逐笔调整税款。

（3）租赁合同等备案备查。

(2) 售后租回交易中转让资产不构成销售的承租人的财务税务处理

以下以不构成销售的售后租回交易中资产转让的财税处理和税务风险管控为例进行说明。

[案例7-11]售后租回交易中的资产转让不属于销售的财税处理和税收风险管控

信息：博威公司是生产型企业，一般纳税人。 2019年购置了一批新设备进行技改，但流动资金相对缺乏，与专业从事融资租赁业务的丁公司（有牌照）签订了售后回租合同。 合同的主要条款如下：

1、标的物：生产设备5套；

2、售价：1200万元（博威实收时间为2019年6月30日）；

3、租赁期：2019年7月1日至2022年6月30日；

4、租金及支付时间：租赁期内每季度最后一天为每季度118万元，租金总额为1416万元。

5、合同约定的利率为6%。

博威公司信息：

标的物为全新设备，尚未计提折旧。 账面价值1500万元。 自2019年7月起开始使用并计提折旧，采用年限平均法。 折旧年限为5年，与残值率无关。

假设博威公司折旧符合税法规定，固定资产原值与计税依据一致，不考虑其他与固定资产相关的优惠政策。

假设博威采用2018年租赁标准。

问：博威2019年售后回租的财税处理及税务风险管控

[分析] 1、会计处理

（1）租赁期开始日的会计处理

根据2018年租赁准则第52条，“售后租回交易中资产转移不属于销售的，承租人应当继续确认所转移资产，同时确认一项等同于所转移资产的金融负债收入。” 因此，会计处理如下：

借款：银行存款1200万元

贷：长期应付款-租赁负债（D公司）1200万元

说明：因售后租回交易中的标的资产已被确认为一项资产，继续按照会计准则“确认已转让资产”实际上并不改变对原资产的确认，因此无需在这里调整转移的资产就可以了。

(2) 减值处理

2019年折旧额=1500×6/（5×12）=150万元

借：制造成本150万元

贷：累计折旧150万元

(3) 租金支付处理

通过Excel表格中的IRR函数，可以很方便的计算出租赁的隐含利率等于2.9229%（季度实际利率），因此我们可以利用该表格计算应确认的融资利息租赁期内： 表7-5-19：

因此，博威公司2019年度租金支付的会计处理如下：

①2019年9月30日

第一步是确认融资利息：

借：财务费用-售后租回融资费用 317,200 元

贷：长期应付款—租赁负债（D公司）29.44万元

第二步是交房租：

借：长期应付款-租赁负债（D公司）118万元

贷款：银行存款118万元

②2019年12月31日的会计处理与9月30日的会计处理基本一致，只是“财务费用”的金额有所变动，此处不再赘述。

2.税收待遇和税收关联差异分析

（一）融资售后租回业务中承租人出售资产的税收规定

根据《国家税务总局关于融资售后回租业务中承租人出售资产有关税收问题的公告》（国家税务总局公告编号：目的 向获准经营的企业出售资产后融资租赁业务，将资产从融资租赁企业租回的行为。融资售后回租业务中，承租人出售资产时，资产的所有权以及与该资产所有权相关的全部报酬和风险均由承租人承担。没有完全转移。

融资售后租回业务中承租人出售资产不属于增值税征收范围，不征收增值税。

根据现行企业所得税法及相关收入确定规定，在融资售后租回业务中，承租人出售资产不确认销售收入，承租人租入资产的账面原值仍根据承租人的销售额征税。 基准折旧。 在租赁期内，承租方支付的融资利息部分，作为企业财务费用在税前扣除。

（二）发票开具规定

国家税务总局对融资售后租回业务发票的开具没有统一明确的规定，各地区税务机关按照国家税务总局公告2010年第13号和财税[2016]第1号的规定执行。 . 不同地区税务机关的要求并不一致。

一般是：

出租方（资产购买方、资金提供方、租赁公司）：向承租方（资产出售方）收取的有形动产本金不得开具增值税专用发票，可开具普通发票，税率为0（有的地方可能不发）； 利息部分开具增值税普通发票。

承租方（资产出售方、资金使用方）：收取本金（资产出售价款）时，开具0税率的普通发票。

（3）增值税进项税额抵扣规定

《关于全面开展营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第二十七条附件1《营业税改征增值税试点实施办法》 》规定，下列项目的进项税额不计入销项税额抵扣：（六）外购贷款服务、餐饮服务、居民生活服务和娱乐服务。

在《办法》所附“销售服务、无形资产或不动产的说明”中，对贷款服务的解释如下： 贷款，是指将资金出借给他人使用并取得利息收入的经营活动。

各类资金占用和借入的收入，包括金融产品持有期间（含到期）利息、融资售后租回取得的利息和利息性质的收入等，按规定支付。增值贷款服务税。

因此，承租人支付的租金中包含的利息不得抵扣进项税。

（四）博威的税收待遇及税收差异分析

①增值税：不属于增值税范围。 但租赁公司销售价格为1000万元的，可向丁公司开具增值税普通发票； 所支付的利息不得从进项税额中扣除。

② 融资利息

尽管国家税务总局在2010年出台了第十三条规定，在租赁期内，承租人支付的融资利息部分，应当作为企业财务费用在税前扣除。

但根据税法规定，税前可扣除的利息应为本金乘以利率（名义利率）的金额，而不是会计处理时采用的实际利率。 因此，博威2019年可税前抵扣的融资利息=1200×6%/2=36万元。

经会计处理确认的利息=31.72+29.44=61.16万元，差额25.16万元需调整纳税。

③折旧：由于博威公司的折旧符合税法的规定，不存在税收差异，无需进行税收调整。

3、税务风险描述及控制

（一）对于融资售后租回业务中发票的开具，国家税务总局没有统一明确的规定，导致全国执行标准不一致。 因此，如果企业遇到此类业务，一定要与主管税务机关沟通协商，获取企业所在地的具体执行标准，避免因开具发票给企业带来的税务风险。 .

(2) 注意税前扣除的融资利息是按照租赁公司名义利率计算的金额，不是按照实际利率法进行会计处理的金额。 对于由此产生的课税差异，应一一记入台账，申报时一一调整税款。

（三）将租赁合同等与融资售后回租业务相关的资料存档备查。

预付卡怎么做账_银座预付备案卡丢了

临近春节，企业为员工购买购物卡或作为礼物送给客户是很正常的事情。 增值税改革后，预付卡涉税事项发生重大变化。 您了解有关事务处理的一切吗？

购物卡也叫预付卡，有两种：

单用途卡（只能在特定场所使用，如超市发行的预付卡，只能在该超市使用）

一卡多用（可在授权特约商户消费，如紫和信、Smart等）

我们发现，会计人员对购物卡的会计处理仍不确定，甚至一度直接将购物卡的购买计入当期损益。 供你参考。

业务 1

案件：

我公司购买了价值5000元的购物卡，取得了增值税普通发票，项目名称为“充值卡销售及充值”，税率为“未征税”。

帐户：

借：充值账户-充值卡5000元

贷款：银行存款5000元

提醒：

不直接计入“管理费用”，也不在企业所得税前扣除。

商务 2

案件：

我们公司使用购物卡为员工发放春节福利。 有10名员工，每人有一张500元的购物卡。

帐户：

借：应付职工薪酬福利费5000元

贷款方式：充值账户-充值卡5000元

提醒：

(1) 附件可包括购买购物卡的发票复印件和员工领取购物卡的签字表；

（2）属于个人福利的预付卡怎么做账，应计入当月工资，按“工资薪金”收入代扣代缴个人所得税。

商务 3

案件：

我司将购买的购物卡赠送给顾客作为招待费，以维系顾客关系。

帐户：

借：管理费-业务招待费5000元

贷款方式：充值账户-充值卡5000元

提醒：

（一）凭购买预付卡时取得的发票复印件及相关礼券，按业务招待费进行税前扣除；

（二）企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费，按发生额的60%扣除，但最高不超过当年销售（营业）收入的5‰。

商务4

案件：

我司使用购买的购物卡在产品销售时以赠品的形式赠送给客户，如达到一定销售额可赠送一定金额的充值卡。

帐户：

借：销售费用-促销费用5000元

贷款方式：充值账户-充值卡5000元

提醒：

（一）不属于个人随机赠予的情况，无需考虑代扣代缴个人所得税的问题；

(2)在销售时以赠品的形式赠送给顾客，如销售达到一定金额，可赠送一定金额的预付卡作为礼品。 - 促销费用可免税。

商务5

案件：

我司使用购买的购物卡购买办公用品，获取办公用品清单。

帐户：

借：管理费-办公费5000元

贷款方式：充值账户-充值卡5000元

提醒：

办公用品的采购可凭采购卡发票复印件和购物清单入账，按有关规定抵扣税款。

政策参考

根据国家税务总局公告2016年第53号第三条：

“（一）单用途卡发卡机构或发卡机构（以下统称“发卡机构”）销售单用途卡或接受单用途卡持卡人充值预收资金不缴纳增值税。 ——用途卡。售卡方可按照本公告第九条的规定，向购卡方、充值方开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。……

（三）持卡人使用单用途卡购买商品或服务时，商品或服务的销售方应按现行规定缴纳增值税，不得向持卡人开具增值税专用发票. “

此外，国家税务总局公告2016年第53号规定，“未经征税但未销售的项目”包括601“预付卡销售及充值”、602“销售自主开发房地产项目预收款” , 和603“已申报缴纳营业税未开发票并重新开发票”。

使用“非应税品目无销售”代码的，发票税率栏填报“不征税”，不得开具增值税专用发票。

1.购物卡不要多交税

据说以下两类购物卡80%都多交了税。 你会多交税吗？

某企业以团购价950元购买面值1000元的购物卡后，向员工发放面值1000元的购物卡，员工应按950元或按950元计算个人所得税。 1000元？

根据《个人所得税法》的有关规定，个人所得的形式包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益。 所得为实物的预付卡怎么做账，按照取得的凭证上注明的价格计算应纳税所得额； 没有实物证明或者证明价格明显偏低的，参照市场价格确定应纳税所得额。 所得为有价证券的，按照票面价格和市场价格确定应纳税所得额。 所得为其他经济利益形式的，参照市场价格确定应纳税所得额。

因此，发给员工的购物卡应按团购价950元计入员工月工资，并按“工资薪金所得”项目征收个人所得税。

企业向员工赠送或派发单用途卡/多用途卡，增值税是否需要视为销售？

《国家税务总局关于营业税改增值税试点有关若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）规定，单用途发卡机构或单用途卡销售单用途卡的销售商（以下统称“发卡商”），或接受单用途卡持卡人充值取得的预收资金，不征收增值税。

支付机构销售一卡通取得的等值人民币资金，以及接受一卡通持卡人充值取得的充值资金，不缴纳增值税。

因此，单用途卡/多用途卡的销售不缴纳增值税，因此不存在视同销售，即使“视同销售”不缴纳增值税。

2、购物卡涉税风险

1、强大的“金税三期”系统，当您的公司购买了一张大面额的购物卡时，会立即监控到。 这有什么用途？ 大笔费用的突然异常增加，很可能带来预警考核的风险！

2、该费用尚未实际发生，存在无法在企业所得税前扣除的风险；

3、购买的购物卡若用于发放员工，属于福利费，存在代扣个人所得税的风险；

4.购买的购物卡若作为赠品使用，属于商业招待费，存在代扣代缴20%个人所得税的风险，也存在涉及商业贿赂的风险，贿赂受贿！