房地产公司抵扣进项发票的实务操作出现两种处理方法

房地产公司在开发建设过程中，有很多合作单位，包括桩基工程公司、总承包公司、分包公司、装饰公司施工公司等，这些公司在施工过程中需要用到水和电. 但由于水表、电表不能由每个公司安装，只能以开发公司的名义进行安装和计量。房地产公司向供电公司和自来水公司支付水电费，房地产公司向建筑公司收回水电费。

1、在实际操作中，会有两种处理方式：

第一种方式：供电公司、自来水公司根据代扣代缴方式向建筑公司开具发票，房地产公司在结算时从工程款中扣除已缴纳的电费。这样，有两个问题：

1、供电公司和自来水公司向建筑公司开具发票非常困难，不可能实现资金流、销售流、发票流。存在取得的进项增值税发票不能抵扣的风险。

2.国家税务总局公告2018年第28号《企业所得税“劳务税前扣除凭证管理办法”》第十八条，采用分摊方式的，按照独立交易原则，企业以发票和分单作为税前扣除凭证，其他企业共同接受应税劳务代做账，以本企业出具的分单作为税前扣除凭证。有了这个规定，供电公司和自来水公司向房地产公司开具发票，房地产公司分摊水电费，并把水电发票复印件和分割单交给建筑公司作为税前扣除凭证，房地产公司按照是全额抵扣进项税额还是部分抵扣进项税额水电费按自己承担？

方法二：办理水电费转售。供电公司和自来水公司开具发票给房地产公司，房地产公司开具发票给建筑公司。结算时，电费将从工程款中扣除，作为销售收入处理。这样，如果自来水公司开的是3%的普通发票，那么房地产公司在转售时开的是13%的销售发票代做账，还要多交10%的增值税。

以上两种方式对于房地产企业和建筑企业来说都是不能接受的，因为双方都会有税务风险或税务损失。

二、解决办法及管理措施

为规避房地产企业、建筑企业的税收风险，建议房地产企业将水电费作为“一物一物”进行管理。国家对项目的水电费有预算指标，在进行项目招标时，商业标书会包括水电费。与合同分开，不作为总合同的组成部分，作为“供应材料”提供。还约定，超出部分的水电消耗由建设单位承担，并从工程款中扣除。

（一）水电费单的开具：

水电发票直接开给房地产公司，房地产公司收到的增值税专用发票可直接抵扣进项税额，免税部分直接计入项目开发成本. 施工企业按工程款开具建筑业发票，不含水电费。

（2）水电费的会计处理：

电费，收到开具的专用发票时：借：开发成本-XX项目-施工安装费-水电费（开发项目承担的部分）

管理费-水电费（单位承担部分）应交税金-应交增值税-进项税抵免：银行存款

(3) 项目公用设施的日常管理：

1、工程部指定专人负责水电费的缴纳和分摊。每月还款前两天办理贷款审批手续，并在规定的还款时间内办理还款。

2、工程部人员抄表，分配到各用电单位，包括损耗分配。配电计算表由用电单位签字确认后，报财务部、审计部。

3、核对实际支付的总额是否与向事务部会计部门分配的总额相符。按分摊明细表登记各水电费用户单位明细台账。

4、审计会计部根据分推进度表分别登记水电费用户台账，并在项目竣工收尾时与核定的水电费总消耗量核对。填写“付款单”的扣除栏。

5、财务部经理或会计负责根据财务账目核对《缴款单》上的扣减金额。核对发现不符的，及时与有关部门沟通解决。

这样，开发项目的水电费既不代扣代缴，也不作为转售水电费处理，有效规避了房地产企业和建筑企业的税收风险和税收损失。