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1、房屋租赁合同中经常出现押金条款，如何判断其性质？ 实践中，当事人在约定期满后退还押金的同时，往往还约定承租人违约时，出租人有权没收押金。 例如，“承租人逾期支付租金超过×月/日的，按违约处理，出租人有权收回厂房并没收押金。” 存款规则能否适用于此类存款条款？

回答：

定金条款经常出现在房屋租赁合同中。 有人认为这笔押金其实就是首付。 尽管当事人没有明确约定，但由于承租人在合同约定的一定期限内迟交租金，出租人有权没收押金，因此付款与押金具有同等作用。 同时，虽然合同中没有约定出租人违约，承租人有权要求双倍返还，但根据公平原则，也应认定为出租人违约。合同，出租人可以获得双倍退款。 上述观点难以成立，原因如下：

一、租赁合同保证金的作用是：一是保证承租人在租赁期内妥善保管租赁物，如有损坏，出租人能及时获得赔偿； 合同中一般约定由承租人承担物业费、物业费等费用，所以这里的押金也是为了保证承租人不拖欠上述费用。 这明显不同于存款的功能。

其次，根据当事人的约定，押金的另一个作用显然是促使承租人及时履行租金支付义务。 因此，发生约定的迟延履约或不履约时，出租人有权没收保证金。 从这个意义上说，保证金具有保证和违约金的双重功能，但不能说它就是保证金。

三、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（已废止）第一百一十八条规定：或者保证金等，但未规定保证金的性质，当事人主张提存权的，人民法院不予支持。”由于现行有效的法律、法规和司法解释尚未对这一问题作出明确规定，可以参考本文内容。

我们认为，该条的解释结论应该是，如果当事人没有采用“定金”一词，而是在条款中约定定金适用处罚规则，则可以判断定金的性质（违约保证金、解除保证金、和解保证金）），应当认定为保证金，不得因未出现“保证金”二字而予以拒绝； 当事人未采用“定金”一词，且未就定金的用途约定，难以判断其性质的，不能认定为定金； 如果当事人采用“定金”一词，但未约定适用情形，难以判断定金性质的担保公司注册条件，推定为违约，《中华人民共和国民法典》第586条规定。适用民法典：“当事人可以约定一方向另一方支付保证金，作为债权的保证。保证金实际交付时，保证金合同成立。保证金的数额，由双方约定。当事人约定；低于或低于约定金额的，视为变更约定定金数额”；当事人采用“定金”字样并约定适用情形的，定金的性质押金按约定判定。综合上述结论，约定“承租人逾期×月/日支付租金的，视为违约，出租人有权收回植物并没收押金”既没有使用“押金”二字，也没有规定押金的罚金（双返），而且明显是针对承租人而非双方，难以认定为违约。

至于是否可以适用公平原则将本协议解释为定金，因本协议仅适用于承租人，不适用于出租人，构成不对等的权利义务，应解释为对双方均适​​用按照存款规则。 我们认为，即使不确认为押金，当出租人违约时，承租人仍然可以要求赔偿。

首先，我国理论和实践均认为，除非当事人明示约定违约金具有惩罚性，否则应视为补偿性违约金，对违约金应一视同仁。 所以承租人的损失还是可以得到保障的，不会出现不公平的结果。

其次，法律适用的基本思路是先适用具体的法律规则，只有在具体的法律规范难以解决争议问题时才转向基本原则，而不是直接诉诸民事基本原则。法律。

第三，就公平原则而言，权利和义务的平等并不等于平等。

当事人之所以签订这样的条款，可能是基于市场供求关系、租赁市场前景等多种因素的商业判断，而这些恰恰是法官难以把握的。

综上所述，押金条款应理解为具有担保性质，同时也是对承租人迟延支付租金的具体违约行为的违约金。 当然，根据《民法典》第五百八十五条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求增加。当事人；高于造成损害的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当减少。” 如果承租人认为违约金过高，可以要求适当减少。

2、抵押权人与抵押人在抵押合同中约定“主合同的延期需征得抵押人同意，否则抵押人不再承担担保责任”的，该约定是否有效？

回答：

作为主债权合同的从属合同，抵押合同的条款受主债权合同内容的影响。 《民法典》第四百条规定：“设立抵押权，当事人应当以书面形式订立抵押合同。 抵押合同一般包括下列条款： （一）被担保债权的种类和数额； （三）抵押财产的名称、数量等； (4)担保范围。”其中，“债务人履行债务的期限”是抵押合同的重要条款之一。延长债务人履行债务的期限表明债务人履行债务的能力和实际情况发生变化，可能导致诉讼时效、利息计算、违约责任发生变化，这些变化将影响抵押人作为保证人的利益。因此，抵押人在抵押合同中要求延期主债权合同需要征得其同意，是保护其合法权益的一项措施。

抵押权人与抵押人之间约定的“主合同的延期需征得抵押人同意，否则抵押人不再承担担保责任”，实际上是对抵押权行使条件的约定，即：主债务合同延期的，抵押权人必须征得抵押人同意，方可继续享有抵押权； 抵押权人未经抵押人同意的，抵押权人自愿放弃抵押权。 抵押权的放弃是抵押权人对自身权利的处分，是法律允许的。 《民法典》第四百零九条第一款对此明确规定：“抵押权人可以放弃抵押权或者放弃抵押权。抵押权人与抵押人可以约定变更抵押权的顺位和被担保债权的数额。但是，未经其他抵押权人书面同意，变更抵押权不得对其他抵押权人产生不利影响。同时，《民法典》第三百九十三条规定：“有下列情形之一的，担保物权为：消灭：……（3）债权人放弃担保物权……”因此，抵押权人是否放弃抵押权，在什么情况下放弃抵押权，是抵押权人对自身合法权益的处分。抵押合同中这方面的约定，属于当事人的意思自治，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反法律、行政法规的，应当有效。有其他无效因素。

3.民间借贷纠纷中借款人到期不还款的。 此时，总担保人向贷款人出具《还款承诺书》，内容为“当前借款已到期，借款人尚未归还借款本息，现同意承担担保责任” ，并承诺在××××××月××××年之前还清全部贷款本息”，如何认定该行为的性质？贷款人能否要求保证人承担担保责任以此为依据？

回答：

根据《民法典》第六百八十六条第一款的规定，担保方式分为一般担保和连带责任担保。 《民法典》第六百八十七条第一款规定：“当事人在保证合同中约定债务人不履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。” 此外，《民法典》第六百八十六条第二款规定：“当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，应当按照约定承担保证责任。一般保证。” 根据第一百八十七条第二款的规定，一般保证的保证人在主合同纠纷未经审理、仲裁且债务人的财产未依法执行前，有权拒绝对债权人承担保证责任。并且无法履行债务。 这称为一般保证人的第一抗辩权。 但依民法第六百八十七条第二项第四项规定，保证人得书面放弃第一审抗辩权。 一经放弃，保证人不得主张第一审抗辩权。

在民间借贷纠纷中，如果保证人对债务人的贷款承担一般保证责任，基于其先诉抗辩权，出借人不能绕过借款人直接起诉保证人要求保证人承担保证责任。 但如担保人出具上述内容的《还款承诺书》，则表示担保人在知悉借款人尚未偿还贷款本息的情况下，仍愿意承担担保责任，并进一步承诺在指定日期前向贷方偿还贷款。 贷款的全部本息，相当于排除适用“在主合同纠纷未审理或仲裁前，有权拒绝向债权人承担担保责任，债务人财产按照与法律，债务无法履行”。 书面形式放弃一般保证的第一道防线。 因此，一旦保证人的还款承诺逾期，出借人若向保证人主张权利，则不能再以先诉抗辩权为由拒绝承担保证责任。

4、《物权法》草案（现已失效）及此前相关司法解释中，对“道路、桥梁等收费权”的质押有规定，而正式的《物权法》和《 《民法典》没有相关规定，只有应收账款规定。 是什么原因？ 另外，“路桥收费权”与“应收账款”是什么关系？

回答：

从法律法规的制定历史来看，我国《担保法》（现已失效）并未明确规定应收账款可以设立质权，但《担保法》第七十五条规定“下列权利可以出质：……（四）依法可以出质的其他权利”。 因此，后来的国务院文件、最高人民法院的司法解释以及一些地方性法规对部分应收账款（如路桥通行费权）的质押作出了允许性规定。 其中，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（现已失效）第九十七条规定：根据《担保法》第七十五条第（四）项的规定《物权法》（现已失效）征求意见过程中，《物权法草案（六审稿）》第224条第6项也明确规定债务人或者第三人享有的下列权利当事人有权处分可以质押： ...公路、桥梁等的收费权...。但是，鉴于目前我国的通行费征收情况比较混乱，收费权的种类可以质押的实际情况还有待厘清，《物权法》第223条最终没有明确列出“道路、桥梁等的收费权”，而只规定了“应收账款”在第六项中可以质押；而艺术 《民法典》第440条继承和发展了《物权法》第223条的规定，将第6项改为“现有和未来应收账款”。 应收账款具有债权性质，以应收账款设立质押实质上是一般债权的质押，属于权利质押的一种。 此外，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释第六十一条第四款规定：对应收账款设立专户，发生法定或者约定的质押实现事由，质权人请求就专户资金优先受偿的，人民法院应予支持； 专户资金不足以清偿债务或未设立专户，质权人要求对项目收益权、收益等应收账款进行贴现或拍卖、变卖的应当优先受偿，人民法院应当依法予以支持。”据此，“道路、桥梁等收费权”应属于“基础设施和公用事业项目收益权”，综上所述，根据立法和司法部门的解释和解释，《民法典》虽然没有明确规定“道路、桥梁等收费权”，但“道路收费权、桥梁等”作为一般债权，符合《民法典》第440条第6项“现有和未来应收账款”、“对道路、桥梁等的收费权”的规定。属于“里有权从基础设施和公用事业项目中受益”，应该可以用于质押。

5、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第369条规定：“人民法院应当就主合同的效力、期限和履行情况，是否真实担保物权已有效确立、担保物权范围、被担保债权范围、被担保物权的实现情况，如被担保债权是否达到清偿期限、是否还款等损害他人合法权益的，应当审查。被申请人或者利害关系人提出异议的，人民法院应当一并审查。” 上述对实现担保物权案的审查是形式审查还是实质审查？

回答：

我们认为，申请担保物权的实现属于非诉程序。 根据非诉讼法学理论，该程序无需进行实质审查。 实质审查虽然有助于法院全面、准确地查清案件事实，作出公正判决，但这种做法不符合担保物权实现程序的非诉性质和原则，忽视了快速有效地实施担保权益程序。 物权的立法本意可能导致担保物权程序的“休眠化”。 此外，从国外立法来看，许多国家和地区将担保物权实现案件作为形式考试进行审查。 因此，此类案件应进行形式审查，而非实质审查。 具体来说，我们认为法院的形式审查主要是审查担保物权的实现条件是否具备（包括担保物权是否有效设立、履行期限是否届满、担保物权的实现条件已经具备等）。

司法实践中，基于登记的可信性，法院只需对担保物权人提交的权属证明和登记证明进行形式审查，只要担保物权已经依法登记，债权已到位即可。已到期。 担保物权的行使没有法律限制的，可以裁定允许拍卖或者变卖担保物； 未登记的担保物权的效力和实现条件不能以所有权证书和名册上的登记证书为依据。 担保物权人申请拍卖、变卖担保物的，法院可以询问担保物权人和债务人。 在审查方式上，根据案件的不同情况，可以采取书面审查或者对有关事实进行调查核实的方式。 法院对实现担保物权案件的审查属于形式审查担保公司注册条件，并不意味着法院仅对当事人提交的材料进行书面审查，而放弃对相关事实进行调查核实的权力。 互相反对。