物业公司会计核算办法_人工工资核算办法

11、信息化（管控、异常抬杆情况）

12.合同（外包合同）

13.分类帐

14. 团队建设（专注于客户服务、安全培训）

15. 税收（预扣税问题）

16、会计（收入确认方法）

商业综合体物业管理（写字楼物业管理除外）

1、运营管理

2.项目管理

3、投资管理

(3) 客户满意度调查

（四）物业费征收率‍

二、审核方式

1、采用流程图法、穿行测试等方法评价相关内部控制是否健全、适当？

2.问卷调查法。 在服务满意度问卷中增加相关项目，如收费的种类或方式，是否有仓库租赁？ 满意度评价包括客户服务、工程维护、保洁、商业设施、绿化工程、公共标识指引、投诉处理、安全管理等。

3.面谈法。 访谈各业务关键业务人员，深入业务一线，将财务数据还原到业务本质。

4、观察法。 观察物业辖区内的客服、电梯、保洁、监控录像、仓库等情况。

5. 分析审查程序。 比较、比率和趋势分析揭示了异常情况。 分析性审查，分析一段时间内收费是否与物业面积、收费标准相匹配，是否有异常波动； 注意异常事项； 如物业管理费中有代收水费、电费、煤气费等费用，将与物业管理费分析分开；

6、检验方法等

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三、物业公司常见的涉税疑点

（一）增值税

1、物业公司取得的物业管理费、停车费、广告费、水电费等收入如何计算缴纳增值税？

（一）物业管理费适用6%的税率。

（二）出租小区墙壁、电梯作为广告位发布广告的，按房地产经营租赁服务缴纳增值税，税率为11%（5月起为10%） 1、2018年，下同）适用。 一般纳税人出租2016年4月30日前取得的房地产，可选择简易计税方法，按5%的税率计缴增值税。

（三）停车费按照房地产经营租赁服务征收增值税，适用11%的税率。 一般纳税人出租2016年4月30日前取得的房地产，可选择简易计税方法，按5%的税率计缴增值税。

（四）根据《国家税务总局关于物业管理服务自来水费征收增值税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号），纳税人提供物业服务管理服务应向服务对象申报 收取的自来水费为其对外支付的自来水费后的销售额，按3%的税率计缴增值税到简单的计税方法。

（五）一般纳税人提供物业管理服务，向服务对象收取的电费，按适用税率17%（2018年5月1日起16%，下同）计缴，并相应输入项目税额可以按规定扣除。

小规模纳税人提供物业管理服务，向服务对象收取的电费，按3%的税率缴纳增值税。

2、提供物业管理服务的纳税人向服务对象收取的自来水费应如何开具增值税专用发票？

（一）一般纳税人提供物业管理服务，向服务对象收取自来水费，按简易计税办法，按3%的税率征收，可全额开具自来水增值税专用发票收取的费用。

（二）小规模纳税人提供物业管理服务，可向主管税务机关申请对服务对象收取的自来水费按照简易计税办法按3%的税率全额缴纳增值税。 税务专用发票。

3、物业公司的水电暖气费如何征税？

物业管理公司可暂行执行以下水、电、暖费征收政策。

（一）物业公司以自己的名义为委托人开具发票，属于转售行为，应按发票金额缴纳增值税。

（二）物业公司代收水电费、取暖费等，同时满足下列条件的，暂不征收增值税：

1）物业公司不垫付资金；

2）水、电暖气费卖方直接开具发票给客户，物业公司转给客户；

3）物业公司按卖方实际收取的销售额和增值税与客户结算货款，并额外收取手续费。

4、物业公司出租代管的房屋，房屋的产权不属于物业公司，如何计算税金？

物业公司提供出租房屋，无论是否取得产权，都应当按照房地产经营租赁缴纳增值税，并按照房地产租赁适用税率开具增值税专用发票。 其中，一般纳税人适用税率为11%，小规模纳税人适用税率为5%。 一般纳税人出租2016年4月30日前取得的房地产的，可选择简易办法按5%的税率征收。

5、纳税人出租无产权的车位、地下室、架空地板、人防工程等不动产，增值税如何计算缴纳？

纳税人出租无产权的车位、地下室、架空地板、人防工程等不动产，所签订的租赁合同约定租赁期限为20年（含20年）以上的，按照以下规定收取租金：一次，作为转让房屋永久使用的，如有权利，按房地产买卖规定征收增值税； 否则，按出租不动产征收增值税。

(2) 企业所得税

6、物业管理公司向业主预收物业管理费，应于何时确认企业所得税收入？

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条：“企业应纳税所得额的计算，按照权责发生制的原则，将收入和费用计算在内。不论款项是否收付，均视为当期收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使当期已收付款项，不作为当期收入和费用，本条例和国务院财政、税务机关另有规定的除外。”

根据《国家税务总局关于企业所得税收入确认若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第二条第四款第八项：“收取的劳务费长期为客户提供重复性劳务，计入相关劳务，在活动发生时确认收入。

因此物业公司会计核算办法，物业公司向业主预收多年期物业管理费，在实际提供物业管理服务时确认企业所得税收入。

(3) 其他税项

7、小区地面规划部分车位，由物业管理公司管理车位，收取停车费。 那么，对于地面停车位，是否需要按规定缴纳房产税呢？

根据财税地字[1987]3号文对房地产的解释，“房地产”是指以房屋形式表现的财产。 房屋是指有屋顶和围护结构（两侧有墙或柱），可以遮风挡雨，供人们生产、工作、学习、娱乐、生活或贮藏物资的地方。 显然，地面车位不属于房产，不需要缴纳房产税。

8、物业公司对锅炉房的管理是否符合财税（2016）94号文件规定的兼营供热企业的房产税和城镇土地使用税优惠政策？

根据《财政部 国家税务总局关于供热企业增值税、房产税、城镇土地使用税优惠政策的通知》（财税〔2016〕94号）第二条： 2016年1月1日至2018年12月31日，对向居民采暖收取采暖费的供热企业，免征居民供暖用地厂房和土地使用房产税和城镇土地使用税；其他厂房供热企业土地按规定征收房产税、城镇土地使用税。

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(4)水电费收缴汇总表。

水电费的代收代付形式多种多样，导致物业公司的业务处理方式不同。 从财务的角度来看，不同的收款方式会影响：

1、会计账务处理

2. 开具发票（目前实际是代扣代缴发票给业主）

3.税务问题

水电公司向业主收取水电费

两种情况

在第一种情况下，没有效果。 是在项目开发建设过程中，按照水电公司的要求或水电表直读到户。 这种情况下，业主直接向水（电）公司缴纳水电费。

在第二种情况下，有影响。 原因是：

1、老小区无一户一表；

2、高层建筑，供水机组水压不够，必须对物业进行二次供水。

让人疑惑的是，项目并没有直接抄水电表到户。 而是水电公司抄了物业公司的总表，物业公司把水（电）费交给水电公司。 业主收回水电费的情况。

向业主收取水电费两种方式对物业公司的影响

第一种情况（直接抄水电表到户），可能会遇到两种方式：

1、水电公司直接复印到户物业公司会计核算办法，向业主收取水电费。 这样，业主产生的水电费与物业公司无关。

2. 用于水电费的收取和转帐。 这样一来，财务人员就需要注意，需要准备好相关的材料，并做好备案。

1) 协议。

水电公司与物业公司签订的委托代收水电费（以下简称委托代收协议）；

2) 发票。

给业主开具的发票由水电公司开具，而非物业公司自行开具给业主的发票；

3）业主上门缴纳水电费时，物业公司将水电公司开具的发票转给业主；

4）物业公司按照委托代收协议的要求，将收取的水电费支付给水电公司。

在此过程中，物业管理公司收付的水电费记入往来账； 物业管理公司需要完善内部控制措施，加强对这部分资金和水电公司开具的发票的管理，避免管理不善，给公司带来损失。

5) 手续费。 如果委托协议中约定向水电公司收取手续费，则该手续费将视为物业公司的收入。

第二种情况需要考虑几个方面（水表、电表不能直接抄到户）；

1、供水供电公司抄表后，向物业公司收取水电费，物业公司再抄业主的分表，向业主收取水电费。 在这种情况下，我们需要关注：

水表和电表的主人是物业公司吗？ 如果不是物业公司，水电公司在收取水电费时开具的发票就是发票上的名字。 )不一致，取得的增值税发票上的进项税可以在物业公司抵扣吗？ 归属于物业公司成本部分的水电费，能否在企业所得税汇算清缴时税前扣除？ 该怎么办？ 以下方法仅供参考：

1）将水表、电表的所有权过户到物业公司名下。

2）物业公司与水电表业主、水电公司签订三方协议。 水电费由物业公司支付。

3）如果以上两步都做不到，物业公司是否可以考虑向业主代收（如委托代收，参照上述第一种情况的处理方法）。

二、关于向业主收取自来水费问题

可按照《国家税务总局关于物业管理服务自来水费征收增值税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）办理。 纳税人提供物业管理服务的，应当向服务方收取的自来水费，扣除甲方缴纳的自来水费后的余额为销售额，按以下税率计缴增值税3%按简易计税法计算。

根据54号文，不存在增加小规模纳税人和一般纳税人税负的问题。 如果收入和支出之间存在差异，则说明收入过多，应该纳税。 办理时应注意，随水费向业主收取的自来水费不包括污水处理费和水资源费，可全额开具增值税专用发票，并有发行时无需选择“余额征税”功能。 收取的污水处理费、水资源费，按照经纪代理服务征收增值税，可以开具增值税普通发票，但不能开具增值税专用发票。

三、关于向业主收取电费问题

营业税时代，电费、取暖费代征，免征营业税。 营业税改革之初，各地曾出现一些借机涨价的乱象。 地方税务局也出台了一些相关政策。 如果业主在代收时不加价，不开具发票，或可签订三方协议（业主、物业公司、水电公司），可视为代收转让，不征收增值税。被征收。

（一）从增值税税负来看，如果是一般纳税人，在保证三流一致的情况下，转售电税负不会增加，因为特殊增值税缴纳电费时可凭税务发票抵扣。 税额; 小规模纳税人的税负会增加，因为有产出没有投入。 这需要与税务机关沟通如何处理。 初衷不同。

（2）属于倒卖电的，物业公司在向业主收取电费时会开具发票给业主，需向税务机关申请追加计费项目。 当“转售电”项目需要长期发放时，税务机关可能会要求物业公司变更营业执照上的经营范围，是否可以增加需要与工商局协商。

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国家税务总局关于物业管理服务自来水费征收增值税有关问题的公告

国家税务总局公告2016年第54号

现将物业管理服务自来水费征收增值税有关问题公告如下：

纳税人提供物业管理服务的，以向服务对象收取的自来水费扣除企业对外支付的自来水费后的余额，按照简易计税办法计算缴纳增值税。纳税人。

本公告自发布之日起执行。 2016年5月1日以后发生并处理的事项不再调整； 未办理完毕的，按本公告规定执行。

特别公告。

国家税务总局

2016 年 8 月 19 日

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