物业公司会计核算办法_矿山成本费用核算办法

税务稽查来了，面临税务稽查的不仅仅是网红主播和明星艺人。 没有哪个行业可以逃税。 今天，我们就一起来分析一下近期的一起逃税稽查案。

案例：房屋出租人将租金改成“物业管理费”，房产税计税依据调整纳税

A公司持有一套三层商厦的房产，出租。 2017年11月10日，甲公司与乙方王某、李某签订了《租赁协议书》，约定乙方租赁甲方商业楼一至三层用于商业零售。 租赁期为十年物业公司会计核算办法，自2018年3月1日至2027年12月31日，前五年年租金60万元，后五年年租金70万元。 王某、李某将商厦租下后，就用来经营超市。 2019年11月22日，甲公司与乙方签订《补充协议》，同意将剩余租赁期租金的一半转为物业管理费。

2021年9月10日，审计局接到他人举报称A公司涉嫌税务违法，决定立案调查。 2021年10月22日，审计局向A公司发出《税务检查通知书》，告知A公司税务检查事项，要求A公司依法接受检查，如实反映情况，并提供相关信息。 随后，审计局对A公司2018年6月1日至2020年12月31日的纳税情况进行了检查。

2021年10月28日，审计局向A公司作出《税务处理决定书》，确认A公司向王某、李某收取的物业管理费属于商品房租金，A公司2019、2020年度物业税计税依据计算错误，应缴纳房产税70052.45元，滞纳金14075.20元。

案例分析

本案的关键在于，A公司并未实际为王某、李某经营的超市提供物业管理服务。 根据实质重于形式的原则，《补充协议》约定的物业管理费仅属于形式上的物业管理费，本质上仍属于租金。 因此，审计局调整A公司房产税的租金计算依据，符合税法实体征税原则。

除了上述案例所反映的问题外，根据我们的经验，我们总结出物业管理公司的以下常见税务问题：

（一）不按规定开具物业管理发票。 目前，物业公司大多使用自制收据收取物业管理费和综合服务费，不申报或少申报经营业务收入。

（二）向业主或者其他单位收取的场地使用费、场地使用费、车位服务费物业公司会计核算办法，不计入本单位营业收入，少报应纳税额的。

（三）出租产权为全体业主共有的房屋或公共配套设施，将收取的“物业经营收入”计入企业“物业管理收入”，仅缴纳营业税，不申报和申报缴纳房产税和土地使用税。

(4)将部分营业收入计入“其他应付款”、“预收账款”、“其他应收款”等往来科目，不结转营业收入，少缴税款。 例如：新小区预售阶段向开发公司收取的“预售物业费”长期与“预收款”主体挂钩； 所收取的“垃圾清运费”与“其他应付款”科目挂钩，在实际支出时冲减“其他应付款”等当期科目。

（五）代收代缴水、电、气、电话费、垃圾费等，不开具发票，由相关收费部门代收代缴的余额、服务费、以及手续费收入未申报缴纳营业税，未计入企业收入。

（六）物业管理企业经营业主委员会或业主、使用人提供的建筑物及共用设施所取得的收入，如出租房屋取得的收入少申报或未申报的；交税。

（七）物业管理企业隐瞒经营停车场、游泳池、各类球场等共享设施取得的收入、房屋中介代理收入、材料销售收入、废弃物回收收入、商业经营收入、无形资产转让收入等。 费用不记或少记，以达到不缴或少缴税款的目的。

（八）部分物业公司营业收入核算采用“收付实现制”确认收入，即仅将实际收到的物业费计入收入； 而费用核算往往采用“权责发生制”记账登记，导致物业管理企业的营业税和企业所得税计算不准确，少缴或迟缴税款。

（九）混淆应税所得与非应税所得。 除了收取物业管理费、停车费、房租外，大部分还收取水电费、上网费、电视收看费、煤气费等项目。 一些财务人员在进行会计核算时，故意将收取的费用与代收的费用混淆，导致不能准确区分应税项目和非应税项目，将应税收入申报为非应税收入，造成少缴或非应税收入。 交税。

（十）物业管理企业与有关单位签订的租赁合同、建筑安装合同等未申报缴纳印花税的。

企业存在上述行为或情形，可视为涉嫌逃避纳税义务或不当减少纳税义务。 根据我国税收征管法的相关规定，极有可能被认定为偷税漏税，并予以相应处罚。 .

事实上，通过税收筹划方案，不仅可以降低企业的税收风险，还可以降低企业的税收成本。 以上税务风险完全可以避免。

例如，如果物业管理公司同时涉及房地产业务和服务业务，就非常有必要规划适用不同税率的增值税；

再比如，如果公司的主要服务对象是居民，很难开具增值税专用发票，选择适用简易计税方式可能更有利；

此外，“归零”、“征收分离”等方式也能非常有效地降低企业税收成本。

当然，税务筹划的前提是合理规划业务，无论业务流程是否合法，是否符合业务的实际情况，节税最终都会导致亏损。 就像本文开头的案例一样，分割租金收入只是一个筹划点，节税效果有限。

物业管理企业面临的市场竞争压力不断加大。 企业要想从整体上降低企业税负，需要综合考虑多方因素，结合多种筹划方式，实现节税效益最大化。 对于物业管理公司来说，税务筹划一定要尽快进行。 强化税收筹划意识，组建税收筹划队伍，提升税收筹划能力，是物业管理企业在巨大的市场竞争压力下应该做的事情。