一般纳税人转让不动产_小额纳税人和一般纳税人的区别

余额中选择缴纳增值税的行业均为企业对增值项目，原营业税为征税差额； 2016年5月1日改征增值税后，部分企业无法取得增值税专用发票抵扣凭证，因此差额计入销项税额。

会计有两种处理方法：

1、销项税额-销项税抵免额（即允许抵扣额×税率）；

2.（销售额-允许扣除额）×税率

1、金融业（6%）：

1、理财产品转让：销量=卖出价-买入价

A. 交易中的其他税费不得扣除。

B、理财产品转让的正负差额，抵销损益后的余额为销售额（术语以年度为准）。 抵销后为负数的，可结转冲抵下一期转出的理财产品销售，但年末仍为负数的，不能结转至下期下一会计年度会计科目：应交税费-金融产品转让应交增值税

例1：假设某从事金融业务的A公司（一般纳税人）第四季度以人民币卖出价（含增值税价，下同）卖出债券，该债券购于当年9月前。 售价6万元。 公司今年四季度前在理财产品转让方面亏损（负差价）1.5万元。

然后转让债券业务：销售额=-60,000 - 15,000 = 25,000（元）

销项税额=25000÷（1+6%）×6%=1415.09（元）

C、金融商品的买入价可按加权平均法或移动加权平均法计算，选择后36个月内不得更改。

D.金融产品转让，不得开具增值税专用发票。

E.个人金融产品转让免征增值税。

F、单位在解除限售后将其持有的限制性股票对外转让的，在确定收购价格时注意以下要求：

①公司首次公开发行股票并上市形成的限制性股票，以及上述股票上市首日至解禁日期间应计的红股及股份转让情况，本次发行上市公司首次公开募股（IPO）的价格为买入价；

②因上市公司重大资产重组形成的限制性股票一般纳税人转让不动产，以及上述股票在复牌首日至解禁期间派发的送股及股份转让，截止上市公司股票因重大资产重组停牌前一交易日的价格为买入价；

③纳税人无偿转让股票时，转让方以股票的买入价作为卖出价一般纳税人转让不动产，按“金融商品转让”计缴增值税，实际为零；

④ 转入方再次转让上述股票时，以原转出方的卖出价作为买入价，增值税按《金融商品转移”。

⑤单位在解除限售后对外转让其持有的限制性股票时，按照规定确定的收购价格低于该单位取得的限制性股票实际成本价的，实际以成本价作为进货价计算缴纳增值税。

例2：12月，某公司将其持有的某上市公司限售股份解禁后对外转让。 相关收入和成本如下：

股数

初始投资成本

IPO发行价

售价

（元/股）

（元/股）

（元/股）

1.20

6.82

10.00

销项税额=（10-6.82）×÷（1+6%）×6%=90000（元）

2、融资租赁及融资售后租回业务：

经中国人民银行、中国银行业监督管理委员会或商务部批准，纳税人从事融资租赁业务提供下列服务：

服务

项目

税率

应税销售额

(1) 融资租赁业务

现代服务业——租赁服务

动产租赁 13%； 不动产租赁 9%

销量=取得的总价款和价外费用（含本金）-支付的贷款利息（含外汇贷款和人民币贷款利息）-债券发行利息-车辆购置税

(2) 融资售后租回服务

金融服务 - 贷款服务

6%

销量=取得的总价款和价外费用（不含本金）-对外支付的贷款利息（包括外汇贷款和人民币贷款利息）-发债利息

2、运输服务（9%）：

1.航空运输公司销售：代收机场建设费（民航发展基金）、代收转让价款，扣除所有取得的价款及价外费用。

2. 为境外航段提供机票代理服务的航空运输销售代理机构，在扣除向客户收取并支付给其他单位或个人的境外航段机票结算费用及相关费用后的余额。所获得的价格费用就是销售额。

3、现代服务业（6%）：

1、客运站服务（后勤协助）：

销售额=取得的总价加附加费-付给承运人的运费

2、经纪服务：

销售额=全部取得的价款加价外费用-向委托方代收代缴的政府性基金或行政事业性收费。 向委托方收取的政府性基金、行政事业性收费，不开具增值税专用发票； 上缴政府财政的，不能开具增值税专用发票。

3、纳税人提供劳务派遣服务

A. 一般纳税人简易法（5%）

销售量=总价款及价外费用-代办单位支付给劳务派遣员工的工资、福利及社会保险和住房公积金（该部分仅适用于普通发票）。

B、小规模纳税人（3%）也可选择补差价，按5%的税率缴纳增值税。 销量同上。

4、生活服务——旅游服务差额征税（6%）

1.销售量=所有取得的价款和价外费用-住宿费、餐饮费、交通费、签证费、机票费向旅游服务采购方收取并支付给其他单位或个人的费用，支付给其他接待旅游公司的费用团体旅游费用。

2、纳税人选择上述方式计算销售额的，向旅行社购买者收取和支付的上述费用不开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

5、建筑业：

1、建筑业简易计税方法承包业务（3%）

销售额=取得的价款和价外费用总额-支付的委托合同款（指支付给受托方的全部价款和价外费用）

2、一般计税方法不能计算税差，但可以用委托付款（取得增值税专用发票）抵扣进项税额。

3、一般计税方法下，纳税人跨县市提供建筑劳务，在劳务地点缴纳预缴增值税时，预缴的计税依据可以扣除分包款。

6、房地产企业销售自主开发的房地产（9%）

1.一般纳税人销售其开发的房地产项目，适用一般计税办法的差额缴纳增值税。

2、对于选择简易计税方式（即开工日期在2016年4月30日之前）的老旧房地产项目，不得采用以下差额法。

A、销售额=取得的总价款和价外费用-土地出让时向政府部门支付的土地价款

B.“向政府部门支付的土地价款”，包括：①土地受让方向政府部门支付的征地拆迁补偿费； ②前期土地开发成本； ③土地出让收入等。

C、征地时支付给其他单位或者个人的拆迁补偿费，在计算销售额时也允许扣除。

D、程序方面：需提供拆迁协议、拆迁双方支付的拆迁补偿费凭证等能够证明拆迁补偿费真实性的材料。

3、房地产企业（联合体）征地-项目公司开发：

房地产开发企业（包括由多家房地产开发企业组成的联合体）为出让土地向政府部门缴纳地价款后，成立项目公司对出让土地进行开发。 规定扣除已支付的土地价格。

7、房产过户

1.一般纳税人转让营业税改革前取得的非自建房地产（不含住房）转征增值税，小规模纳税人转让取得的房地产

非自建房地产（不含房屋）可选择适用简易计税办法，按5%的税率计税。

2、销售额=取得的总价款和价外费用-房地产的原购买价或取得房地产时的价格

3.因遗失等原因无法提供取得不动产时的发票的，可向税务机关提供证明契税应纳税额的完税证明等其他材料，抵扣差额。

八、其他

一、从总价款和价外费用中扣除价款，纳税人应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的有效证明。 否则不得扣除。

2、有效证件：发票（普通发票）、境外收据、完税凭证、财务票据等。

3、纳税人取得的上述证明为增值税抵扣证明（如完税证明）的，进项税额不得从销项税额中扣除。

9.总结：如果拿到了商户对增值税发票，差额可以抵扣，只有一种方式可以选择！

好不容易总结、关注、点赞、转发、交流！