一般纳税人转让不动产_一般纳税人和小规模纳税人的区别

政府对征地拆迁企业给予补偿。 除了填海造地免征增值税外，地上建筑物是否有涉税问题？ 小编在共享会计师“一对一名单”栏目中找到了会计师宋新生先生解答的相关问答范例，供大家参考。

问：

您好，我们公司是国有企业。 目前政府要收回我公司的一块土地（土地上有建筑物，我公司负责拆除）。 公司与政府签订的土地回收合同包括地价和地上建筑物对应的市场价值。 根据财税（2016）36号政策文件，我司收回征用土地的补偿费免征增值税。 地上建筑是否涉税？ 合同价值是否应征税？

中级会计师、税务师宋新生先生回答：

根据《财政部 国家税务总局关于全面推进营改增试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称“36号”文件》），附件3《关于营业税改征增值税试点过渡政策的规定》根据第三十七条规定，土地所有者转让土地使用权，土地使用者将土地使用权返还土地使用权。土地所有者，免征增值税。 但财税[2016]36号文件并未明确房屋拆迁补偿费是否支付。

在原营业税相关文件和36号文中，适用房地产的概念。 认为转让建筑物、构筑物的同时转让其占用的土地使用权的，应当按照房地产的销售额缴纳增值税，因此房地产即为土地使用权。 是地上建筑物和附属物的总称。

《中华人民共和国物权法》提出了“不动产与土地一体化”的原则。 第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、交换、出资、赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分； 第一百四十八条规定，建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回土地的，土地上的土地适用本法规定。 对房屋等不动产予以补偿，并退还相应的出让金。 也就是说，土地使用者有偿将土地使用权返还给土地所有者，必然涉及土地使用权的补偿和地上建筑物、附着物的补偿，人为分割也会引发赔偿数额分配纠纷。

对此，原湖北省国家税务局和河北省国家税务局给出了截然相反的解释。 《湖北省企业对增值税政策实施情况校准第三辑》认为，纳税人将国有土地使用权交土地征储中心收储，建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入为准增值税，其他补偿收入免征增值税。 不过，《河北省国家税务局关于全面推进营业税改增值税的批复（七）》认为，国家将依法收回单位和个人因公共原因享有的土地使用权。利益或城市规划需要，按照《土地管理法》规定的标准向单位和个人支付土地及地上附着物（含不动产）的补偿费，属于土地使用者退回土地使用的行为单位和个人取得的上述补偿费，免征增值税。

我的看法是，销售税文件的两个标准仍应遵循一般纳税人转让不动产，如下所示。

1、企业将土地使用权交还政府，与政府签订土地收回协议，取得土地补偿费，免征增值税。

2、企业将土地使用权交还给政府，与政府签订收回土地协议，同时取得土地补偿费和地上建筑物补偿费一般纳税人转让不动产，同时免征增值税。

3.企业租赁土地使用建造地面建筑物，土地由政府收回，给予企业的地面建筑物补偿也免征增值税。

4.在商业交易过程中，不依赖于增值税应税行为而独立存在的补偿，不属于增值税征税范围。 房屋拆迁补偿费虽已从政府取得，但此类拆迁补偿费并非随销售服务、无形资产或不动产产生，故不能认定贵司收取补偿费的行为构成“补偿”，并且贵公司不向政府交付不动产不构成“不动产所有权转让”。 这很关键。

5、除上述情况外，因贵司负责拆迁，另有认定贵司取得的房屋补偿费属于（含）房屋拆除收入的行为。

因此，在国家税务总局出台补偿性收入增值税具体政策之前，如果在实践中遇到此类问题，应尽快与税务机关沟通，尽量根据免税情况予以处理和执行。